[파이낸셜데일리=김유미 기자] 고공행진하던 아파트 전세가율이 하락세를 이어가고 있다. 반면 오피스텔은 오히려 역대 최고치를 갈아치우며 계속 상승세다.

  6일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 68.5%를 기록했다. 이는 지난 2015년 4월(68.2%)이후 최저치다. 

  그동안 저금리가 장기화하면서 전셋값이 크게 올랐다. 이에 매매가 상승세보다 전셋값이 더 가파르게 올라, 서울 아파트 전세가율은 역대 최고치를 갈아치우며 상승했다.

  이처럼 전세가율이 높은 수준을 이어가자, 지난 2~3년 서울 곳곳에서 갭투자가 성행했다. 갭투자란 매매가와 전셋값의 차이를 이용해 시세차익을 노리는 투자법이다.
  
  하지만 거친 상승세를 보이던 전세가율이 지난해 7월부터 하락 전환하더니, 올해에는 60%대에 진입했다.

  이는 매매가는 여전히 오르고 있지만 전셋값이 하락 전환했기 때문으로 분석된다.
 
  한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난달 셋째주 약 3년7개월만에 하락전환했다. 이같은 하락세는 지난 2014년 6월 첫째주 이후 처음이다. 지난해 말 전국과 수도권 전셋값이 순차적으로 하락세로 돌아선 데 이어 서울도 이번주 그 영향권에 편입됐다.
 
  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "잇따른 규제책에도 아파트 매매가는 계속 상승세를 이어가고 있지만, 금리인상과 수도권 전세매물 증가 등의 영향으로 전셋값은 하락 전환한데 따른 것"으로 분석했다.

  박원갑 KB 위원은 "교통수단이 발달하면서 서울 전세수요가 비교적 가격이 저렴한 인근 수도권으로 이동하고 있다"며 "서울 인접 지역을 중심으로 전세물량이 넉넉해 수요대비 전세물량이 많은 상태다. 전세종말에서 전세 부활시대로 이어질 것"으로 전망했다. 반면 오피스텔 전세가율은 상승세를 이어가고 있다.

  KB국민은행에 따르면 서울 오피스텔 전세가율은 지난달 전월대비 0.01% 포인트 상승한 78.2%를 기록했다. 이는 국민은행이 통계집계를 실시한 지난 2010년 7월(61.8%) 이후 역대 최고치다.

  오피스텔 전셋값은 아파트와 달리 여전히 상승하고 있기 때문이다. 매매가보다 전셋값이 오르는 속도가 높아 전세가율이 매달 최고치를 기록하는 것으로 분석된다.

  신 차장은 "오피스텔의 경우 아파트와 달리 월세목적으로 내놓는 수익형 부동산 상품"이라며 "금리가 소폭 상승했지만 여전히 월세를 고수하려는 집주인이 많은 상황이다. 전세물량이 늘어나고 있는 아파트와 달리 여전히 전세가 품귀해 오피스텔 전셋값은 계속 오르고 있다"고 분석했다.

  오피스텔 전세수요는 특히 신혼부부나 직장초년생, 학생들일 가능성이 높아 더욱 깡통전세에 대한 주의가 요구된다.

  깡통전세란 매매가와 전셋값 차이가 얼마 나지 않아, 매매가가 조금이라도 떨어지면 경매에 넘어가도 전세보증금을 돌려받기 어려운 전세매물을 말한다.

  심교언 건국대 부동산학과 교수는"아파트의 경우 최근 전세가율이 하락하면서 기존 깡통전세 세입자의 위험부담이 커진 상태"라고 우려했다.

  이어 "전세가율이 높은 오피스텔 매물은 갭투자 매물일 가능성이 높다"며 "집 주인이 다른 매물 여러채에 투자하지는 않았는지, 대출이 많지는 않은지 등 계약에 앞서 주의가 요구된다"고 조언했다.