경제



재초환 부담금 '폭탄', 집값 하락 시작될까?

재초환 부담금, 보유세 인상, 입주물량 증가 트리플 악재
일부 조정국면, 급락하지는 않을 것
4~5년 뒤 공급 물량 줄어 강남 집값 급등 우려도


[파이낸셜데일리=김유미 기자] 반포현대아파트가 조합원 1인당 1억3569만원의 예상부담금 폭탄을 맞으면서 재건축 시장이 휘청거리고 있다.


  특히 서울의 경우 입주물량 증가, 억대의 재건축 부담금, 보유세 개편 등 트리플 악재가 이어지면서 집값 역시 하락할 것이라는 게 전문가들의 중론이다.


  반면 일각에선 일부 조정국면을 거칠 수는 있어도 수억원씩 급락하지는 않을 것이라는 의견도 나온다. 오히려 재건축이 막힌다면 서울 신규주택 공급의 주요 통로가 없어짐으로써 향후 4~5년 뒤 다음 정권이 들어서면 또 다시 집값 급등 사태가 나타날 수도 있을 것이라는 우려도 이어진다.


  21일 부동산 업계에 따르면 서울 강남 지역 집값은 6주째 하락세를 기록했다. 서울 집값을 견인했던 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 하락에 서울 집값은 보합에 가까운 상승폭을 기록하는 데 그쳤다.


  실제 한국감정원이 발표한 5월 둘째주(14일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.03%를 기록하며 지난주와 동일했다. 이 중 강남구(-0.06%)를 비롯해 서초구(-0.02%), 송파구(-0.05%) 등 강남4구 전체는 0.04% 떨어졌다.


  시장에서는 이러한 강남 4구의 하락세가 지속될 것으로 보고 있다. 정부가 재건축 초과이익 부담금 예정액을 예상보다 높게 책정함으로써 향후 재건축 단지들 역시 수억원에 달하는 부담금이 쏟아질 것으로 보이기 때문이다.
 
  이에 강남권 재건축 초기 단지들은 사업 시점을 뒤로 미루고 있고, 사업이 불투명해지면서 재건축 단지들의 호가 역시 떨어질 것으로 예상된다.


서초동의 한 공인중개사 사무소 관계자는 "투자 수요들도 재초환 부담금으로 수익이 줄어들어 투자의 매력을 느끼지 못하고 있다"면서 "투자 수요가 줄면서 거래량도 감소하고 가격 조정도 진행될 것"이라고 말했다.


 여기에 정부가 보유세 인상 카드까지 만지작거리고 있어 강남의 집값 하방 압력은 더욱 강해질 전망이다. 다음달 재정개혁특별위원회가 보유세(종부세) 개편 권고안을 발표하면 강남의 부담은 더욱 커진다. 보유세는 양도세와 달리 집을 소유하고 있는 자체만으로도 세금이 부과돼 집주인의 부담이 크기 때문이다. 


  양지영 R&C 연구소장은 "부담금이 예상보다 크게 나온 것은 아무래도 정부가 집값을 잡겠다는 의지가 크다는 것 아니겠느냐"면서 "보유세 역시 생각하는 것보다 강도가 더 클 수도 있을 것"이라고 전했다.


  특히 최근 집값이 일부 떨어지고 있지만 여전히 서민들이나 정부 입장에선 부족하다. 2~3년간 3~4억원씩 급격히 오른 부동산 가격을 고려해봤을 때 아직 집값은 더 떨어져야 한다는 생각이 크다.


  이에 수요자들 역시 집값이 떨어지기를 좀 더 기다릴 것으로 보이는 상황에서 재초환 부담감과 보유세의 부담으로 일부 헐값에 집을 내놓는 급매물도 나올 것으로 보여 집값 하락 추세는 이어질 가능성이 크다.


   박원갑 KB국민은행 수석 부동산 전문위원은 "규제의 집중포화를 맞고 있는 재건축 아파트는 하반기부터 추가적으로 가격 조정이 불가피하다"며 "보유세가 많이 오른다면 다주택자와 고가주택 보유자들의 압박이 커져 '팔자'로 선회하는 사람들이 늘어날 것"이라고 전했다.


반면 이번 재초환 부담금과 보유세 등이 장기적으로 집값을 떨어뜨리지 못할 것이라는 의견도 있다. 정부의 규제가 아직은 약발이 먹히고 있지만 향후 주택 시장에 공급이 또 다시 부족해지면 기존보다 더 가격이 폭등할 것이라는 전망도 나온다.


심교언 건국대학교 부동산 교수는 "보유세 개편은 강남 지역이 타깃인데 이미 집을 팔 사람들은 양도세 중과 시행 전인 1~3월에 다 팔았다"며 "세금을 3~4배 올려봐야 하방 압력만 가해질 뿐 집값이 급락하지는 않을 것"이라고 전했다.


  강남의 한 공인중개소도 "전세가는 실수요를 반영하기에 공급량에 민감하게 움직이지만 매매가는 단기간에 큰 폭으로 떨어지기는 힘들다"면서 "집주인들이 각종 악재에도 불구하고 한번 오른 집값을 크게 떨어뜨려 매물을 내놓은 경우는 드물기 때문"이라고 덧붙였다.


  일각에서는 문재인 정부 역시 기존 앞선 정부와 마찬가지로 단기간의 시장 상황만 보고 눈 앞의 문제를 해결하기에 급급해 정책을 쏟아냈다가 더 큰 부작용을 불러일으킬 수 있다는 지적도 나온다.


문재인 대통령의 임기까지는 서울 주택 공급이 예년 평균 이상 유지되고 규제 효과가 이어지면서 집값이 크게 오르지 않을 것으로 보인다. 하지만 다음 정부가 들어설 4년 뒤에는 또다시 서울 주택 공급 감소로 인한 가격 급등 문제가 불거질 우려도 나오고 있어 공급 정책 역시 수반돼야된다는 목소리가 크다.
 
  양지영 연구소장은 "강남 재건축 시장을 강하게 막아놓으면서 공급 억제를 시켜놨기 때문에 오히려 강남의 희소가치가 더 높아졌다"면서 "들어가려는 사람은 많은데 나오는 매물이 적다보니 3~4년 후에는 또 한 번 급등이 올 가능성이 있다"고 지적했다.





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