[파이낸셜데일리 강철규 기자]  이달 말부터 모든 은행이 전세대출 한도를 전셋값 증액분만큼으로 제한한다. 또 임대차계약서상 잔금 지급일 이전까지만 전세대출이 가능해진다. 금융당국이 실수요자를 보호하기 위해 4분기 가계대출 총량관리에서 전세대출을 제외하면서, 실수요자를 구분하기 위한 방안을 더 강화하고 있다.

실효성에 대한 의견은 아직 분분하다. 우선 전세대출을 전셋값 증가분만큼으로 제한하는 방안은 비실수요자를 효과적으로 거를 것으로 기대하고 있다. 다만 이미 전세보증금 잔금을 치른 사람의 대출을 제한하는 방안은 실수요 구분 효과가 크지 않을 것이라는 의견이 나온다.

18일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 은행 여신 담당 관계자들과 금융당국은 지난 15일 은행연합회에서 간담회를 열고 전세대출 후속 대책을 논의했다. 시중은행 관계자는 뉴시스와 통화에서 "전세대출 후속 대책을 위한 다양한 아이디어를 논의했다"고 밝혔다.

이날 은행권은 KB국민은행과 하나은행이 진행 중인 전세대출 한도를 임차보증금(전셋값) 증액 범위 내로 제한하는 방안을 모든 은행권으로 확대하기로 했다.

그간 전세대출이 많은 사람은 전셋값이 올라도 그 증가분 만큼만 대출이 가능하다. 예를 들어 4억원 전셋값 대출한도(80%)인 3억2000만원을 대출받은 사람은 기존 대출을 상환하고, 6억원의 대출한도(80%)인 4억8000만원을 새로 대출받는다. 차액으로 보면 1억6000만원을 추가 대출을 받는 것이다. 전셋값 증가분(4억원→6억원)인 2억원에 못미치는 금액이다.

반면에 여유자금이 있는 사람일수록 전세대출 갱신을 통해 추가 자금을 확보할 수 있다.

가령, 대출 없이 자신의 돈으로 4억원 전세를 살던 사람은 전셋값이 6억원으로 올라도, 갱신 과정에서 6억원의 대출 한도(80%)인 4억8000만원을 모두 대출을 받을 수 있다. 대출받은 4억8000만원 중 2억원을 증가한 전세보증금에 보태고 나면, 수중에 2억8000만원의 여윳돈이 생기게 된다.

최근 당국과 은행권이 추진 중인 전셋값 증가분만큼으로 대출을 제한하는 방안은 이러한 비실수요자를 거르기 위해 마련됐다. 6억원 대출한도(80%)인 4억80000만원을 모두 대출받을 수 없고, 전셋값 증가분(4억원→6억원)인 2억원만 대출받게 되는 것이다.

은행권 관계자는 "대출 없이 전세를 살거나 대출이 매우 적은 사람이 문제였다"며 "이런 사람들이 전세대출 갱신을 통해 여유자금을 마련하고 주식투자 등 다른 용도로 활용해왔다. 이번 대책으로 이러한 비실수요자의 허점을 보완하게 됐다"고 말했다.

전세자금 대출 신청 가능한 시점도 바뀔 전망이다. 현재는 입주일과 주민등록 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내면 대출 신청을 할 수 있다. 하지만 이달 27일부터는 전세계약서상 잔금 지급일 이전까지만 대출 신청이 가능하다. 즉 잔금을 치르기 전에 반드시 전세대출을 받아야 한다.

해당 방안의 실효성에 대해서는 의견이 엇갈리고 있다.

은행권 관계자는 "일정 부분 실효성이 있을 것 같다"며 "자기 돈으로 전세보증금 잔금을 치른 고객이라면 어떻게든 자금을 마련할 수 있었던 사람 아니겠느냐. 아무래도 또 전세대출을 받는다는 것은 실수요가 아닌 다른 목적일 수 있다"고 설명했다.

또 다른 관계자는 "약간 효과는 있겠지만 비실수요 전세대출을 확 잡아낸다거나 하는 등의 엄청난 효과는 없을 것 같다"며 "자력으로 잔금 치른 고객이 전세대출을 또 받는 사례가 그렇게 엄청 많았을 것 같지 않다"고 밝혔다.

비대면 전세대출 보다 대면 위주로 대출을 실행하자는 의견도 거론되고 있다. 대면보다 비대면은 심사가 간소화된 측면이 있어 대출 승인이 비교적 쉽게 날 수 있다는 점에서다.

금융당국은 다음 주에 발표할 가계부채 보완대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시기를 앞당기는 방안도 유력하게 검토 중이다. 앞서 당국은 차주별 DSR 규제를 2023년 7월까지 단계적으로 진행하기로 했다.

금융당국 관계자는 "은행권과 협의해야 할 것이 남아 있어 이번 주에 가계부채 대책을 발표하기 어렵다"며 "전세대출 관련 규제는 은행권이 자율적으로 진행할 사항"이라고 말했다.