[파이낸셜데일리 강철규] 정부가 수도권 주택 담보 대출 한도를 최대 6억원으로 제한한 뒤 부동산 시장이 주춤하는 가운데 이르면 이달 안에 나올 주택 공급 정책에 대한 관심이 커지고 있다.

이재명 정부가 집값 안정화를 위해 주택 공급 확대를 내세우고 있지만, 실수요자들의 불안감은 여전하다. 게다가 내년부터 서울을 포함한 수도권 신규 입주 물량이 급감하는 만큼 시장의 불안을 잠재우기 위해 주택공급 규모와 지역, 시기 등이 담긴 실효성이 있는 대책이 필요하다는 지적이다.

이재명 대통령은 취임 한 달 기자회견에 대선 당시 띄운 '4기 신도시' 개발을 사실상 철회하고, 신속한 기존 신도시 건설로 방향을 선회했다. 이 대통령은 지난 3일 기존 신도시 계획들에 대해 "상당한 규모"라며 "속도를 빨리 낼 것"이라고 언급했다. 또 기존 택지·부지 활용 방법에 대해서도 "고밀화할 수도 있다"고 말했다.

이에 따라 3기 신도시 용적률 상향 조정 등을 포함한 '고밀화' 개발이 유력하게 거론된다. 정부는 3기 신도시 용적률 상향 등 기존 공공주택지구 공급을 최대한 앞당길 방안을 고민하고 있는 것으로 알려졌다.

이재명 정부가 신속한 주택공급을 공헌하고 있지만, 공사비 급등에 따른 사업비 증가와 토지 보상 지연에 따른 입주 연기, 교통 불편 우려 등 앞으로 풀어나가야 할 과제도 산적해 있다.

3기 신도시 입주 최대 5년 지연…공공분양 아파트 사업비 2년 만에 30% 상승

문재인 정부는 지난 2018년 집값 안정을 위해 총 수도권에 30만호 공급 계획을 발표하면서 3기 신도시 개발 사업을 꺼내들었다. 3기 신도시는 전국 8곳, 사업 면적 330만㎡에 달하는 토지에 조성된다. 약 32만8000가구가 입주 예정이다. 지역별로 ▲남양주왕숙(7만5000가구) ▲하남교산(3만7000가구) ▲인천계양(1만7000가구) ▲고양창릉(3만8000가구) ▲부천대장(1만9000가구) 등에 신도시가 조성되고 있다. 5개 지역 공급 규모는 총 18만5796가구에 달한다.

문재인 정부에서 추진했던 3기 신도시의 당초 입주 시기는 올해였지만, 최대 5년 넘게 지연될 것으로 보인다. 실제 3기 신도시 일정이 줄줄이 지연되고 있다. 지난해 말 기준으로 착공한 3기 신도시 물량은 1만1000가구로, 전체 17만4122가구의 6.3%에 그친다. 최근 본청약 진행한 고양창릉 A4 블록은 착공 지연을 이유로 입주 시기 2028년 1월에서 5월로 지연됐고, 남양주 왕숙 A1·2블록과 B1·2블록도 입주 시기가 2028년 3월로 1년 이상 연기됐다. 또 올해 준공할 예정이던 하남교산 A2블록의 준공 시기는 2027년 하반기로 미뤄졌다. 3기 신도시 중 하나인 광명시흥은 2029년 착공을 시작으로 2031년 입주, 화성진안과 의왕, 군포, 안산은 2033년 입주 예정이다.

또 3기 신도시 중 최초로 사전청약을 진행한 인천 계양지구 공공분양 아파트의 사업비가 2년여 만에 30%가량 폭등했다. 국토교통부에 따르면 지난해 4월 기준 인천계양 테크노밸리 A2 블록 공공주택 건설사업의 총사업비는 3364억원으로 변경 승인되면서 지난 2022년 1월 사업계획승인 때보다 688억원(25.7%) 올랐다. 바로 옆 A3 블록의 총사업비도 1754억원에서 2355억원으로 580억원(33.1%) 급증했다. 이에 따라 공사비 급등과 고금리 장기화, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등으로 더 연기될 가능성도 커지고 있다.

3기 신도시 토지보상 난항…교통 핵심 인프라 GTX 착공 지연

토지보상 문제도 별다른 진척이 없다. 3기 신도시로 지정된 5곳 가운데 하남교산과 고양창릉은 토지 보상이 마무리됐지만, 남양주왕숙, 인천계양, 부천대장은 지지부진한 상황이다. 이와 함께 1800여개에 달하는 공장과 제조업체, 군부대 등과도 이전 협의를 마쳐야 한다.

또 교통 인프라 구축도 지연되고 있다. 문재인 정부 당시 서울 도심까지 30분 내 출퇴근이 가능한 3기 신도시를 조성하겠다고 내세웠지만, 핵심 교통망으로 꼽히는 수도권 광역급행철도(GTX) 사업이 차질을 빚고 있다. 일각에선 입주 후 최소 1~3년까지 교통인프라 완공이 어려울 수 있다는 전망이 나온다.

국토부 등에 따르면 하남 교산지구를 지나는 송파하남선은 개통이 4년 지연되면서 입주 후 최소 3년 이상이 지나야 운행을 시작할 것으로 보인다. 송파하남선은 당초 올해 착공 후 2030년 개통 예정이었지만, 오는 2027년 착공, 2032년 개통으로 계획이 지연됐다. 3기 신도시 입주는 2027년, 2028년으로 예정된 것과 비교해 4년가량 늦어질 전망이다.

고양창릉지구를 지나는 고양은평선은 지난해 국토부 기본계획 승인을 받을 당시 개통 예정 시점이 2029년에서 2031년으로 연기됐고, 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양 등 일대에 잇는 GTX-B는 지난해 착공식을 열었지만, 민자구간이 공사비 급증과 시공사·투자사 이탈 등의 여파로 사실상 공사가 중단된 상태다. 당초 개통 예정 시점은 2030년이었지만, 공사 기간이 72개월인 점을 고려하면 최소 1년가량 개통이 불가피할 것으로 보인다.

또 주택공급 부족으로 집값 상승 불안 우려가 갈수록 커지고 있다. 내년부터 주택 수요가 가장 많은 서울에서 신규 입주 물량이 급감한다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만4400가구로, 올해(4만6710가구)의 절반 수준에 그칠 것으로 전망된다. 공급 축소 우려가 현실화되면 집값이 우상향할 가능성이 크다.

전문가들은 주택 공급 불안 우려를 잠재우기 위해 실효성 있는 주택 공급 대책이 필요하다고 조언했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "대출 규제 강화 효과는 장기적인 관점에서 효과가 제한적"이라며 "주택 공급에 속도가 붙지 않으면 집값 안정 효과를 기대하기 어려운 상황"이라고 설명했다.

권 교수는 "3기 신도시의 용적률 상향과 인허가·착공 시기를 앞당기기 위한 규제 완화 등 사업들 좀 더 구체적으로 보강하고, 신속하게 추진해야 한다"며 "주택 공급 규모와 시기, 지역 등을 구체화하는 등 실효성 있는 대책이 나와야 시장의 불안을 잠재울 수 있다"고 덧붙였다.