[파이낸셜데일리 송지수 기자]  오는 7월부터 전 규제지역 6억원 초과 주택을 담보로 한 주택담보대출과 1억원을 초과하는 신용대출에 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용됨에 따라, 대출한도에 어떠한 영향을 미칠 지에 대해 관심이 쏠린다.

금융위원회는 29일 상환능력심사 중심의 가계부채 관리체계로 단계적으로 전환하는 내용을 담은 '가계부채 관리방안'을 발표했다.

이번 관리방안에 따르면 현재 특정 차주에만 적용되는 '차주단위 DSR'이 오는 2023년 7월 전면 시행을 목표로, 3단계에 걸쳐 진행된다. DSR이란 주택담보대출과 신용대출, 유가증권담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다.

그동안은 차주별로 DSR 40%가 적용되는 경우는 ▲투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우 ▲연 소득 8000만원을 초과하는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘을 때다. 그 외엔 은행별로 DSR 평균치(40%)만 맞추면 되기 때문에 차주별로 DSR 40%가 넘게 대출을 받는 경우도 있었다.

하지만 금융당국은 우선 1단계로 오는 7월부터 전 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 한 주담대를 받거나, 1억원을 초과하는 신용대출을 받는 이들에 차주단위 DSR을 도입키로 했다. 서울 아파트 중 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%에 해당된다.

또 2단계로 내년 7월부터는 1단계 적용대상과 함께 총 대출액이 2억원을 초과하는 대출자들에 확대 적용한다. 총 대출액 2억원이 넘는 대출자는 전체 차주 중 12.3%(약 243만명)에 해당한다. 이후 오는 2023년 7월부터는 1·2단계 기준은 없애고 총 대출액 1억원을 초과하는 차주들에 모두 적용한다. 1억원 이상 가계대출의 대출자는 전체 차주의 28.8%(약 568만명) 수준이며, 금액 기준으로는 전체 가계대출의 76.5%에 해당한다.

여기서 총 대출액이란 원칙적으로 모든 가계대출의 합을 말한다. 단 소득 외 상환재원이 있는 대출은 제외되며, 한도대출의 경우 한도금액을 대출금액으로 계산한다.

소득 외 상환재원이 인정되는 대출은 전세자금대출, 예·적금 담보대출, 보험계약대출 등이다. 정책적 필요성이 있는 경우도 차주단위 DSR 적용이 제외된다. 서민금융상품, 정부·지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등이며, 300만원 미만 소액대출 등 기타 적용실익이 크지 않은 경우도 적용되지 않는다.

중도금이나 이주비대출 등 집단대출도 DSR 계산시 포함되지 않는다. 중도금대출의 경우 향후 잔금대출을 통해 대환되는 것이 관행인 만큼, 소득 외 상환재원이 존재함에 따라 적용대상에서 제외된다. 단 잔금대출 전환시에는 DSR 기준에 따라 적용된다.

차주단위 DSR 40% 규제 적용 시 주담대 한도를 계산해보면 원리금균등분할상환방식으로 대출금리 2.5%, 다른 대출이 없는 경우, 연소득 2000만원이면 만기 20년 대출은 한도가 1억2600만원, 30년 한도는 1억6900만원이 된다.

연소득 5000만원인 사람은 만기 20년과 30년 대출 한도가 각각 3억1500만원, 4억2200만원 나온다. 연소득 8000만원은 각각 5억300만원, 6억7500만원, 연소득 1억원이면 각각 6억2900만원, 8억4400만원이 된다.

"다주택자·기존 대출자 한도 크게 줄 듯…저신용자도 영향"

이번 DSR 강화로 전 규제지역 주담대와 신용대출이 모두 타깃이 되면서 실수요자, 저소득층 등의 대출 가능 금액이 크게 줄어드는 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다.

예컨대 위 사례처럼 원리금균등분할상환방식, 대출금리 2.5%, 다른 대출이 없는 연소득 2000만원 대출자의 경우 DSR 70%가 적용되는 현재는 최대 2억2000만원까지 한도가 나온다. 하지만 DSR 40%가 적용되면 1억2600만원으로 1억원 가까이 한도가 준다. 30년 만기라면 2억9500만원에서 1억6900만원으로 1억2600만원 가량 줄어든다.

아울러 주담대가 막혀 신용대출로 보충해 왔던 관행도 앞으론 힘들어질 것으로 보인다. 이번 대책에는 그간 10년으로 획일 적용하던 신용대출 DSR 산정 만기를 10년에서 오는 7월부터 7년으로, 내년 7월부터는 5년으로 줄이는 내용이 담겼기 때문이다.

만기가 짧아지면 원리금 부담이 높아지기 때문에 DSR에 미치는 영향이 커질 수 밖에 없다. 즉 10년 동안 갚는 돈을 5년 동안 갚아야 하기 때문에 소득이 동일한 경우에는 대출한도가 절반으로 줄어들 수 밖에 없다.

이에 대해 이세훈 금융위 금융정책국장은 이날 관련 브리핑에서 "DSR 만기 조정에 따라서 한도가 줄어드는 효과가 있겠지만 다른 한편으로는 약정 만기를 실제 자금 수요에 맞게 늘리면서 한도가 늘어나는 두 가지 효과도 있어 일률적으로 한도가 어떻게 되겠다 말하긴 어렵다"고 말했다.

이어 "특히 1년 만기 대출이 전체 신용대출의 80∼90%를 차지하는데, 이 부분을 실제 자금 수요에 맞게 중장기 만기로 전환을 유도할 것"이라며 "또 그 과정에서 필요한 분할상환도 자연스럽게 이뤄질 수 있도록 시장구조를 바꿔가겠다"고 덧붙였다.

다만 금융당국은 이번 DSR 규제가 강화되더라도 실수요자들에 대한 대출에는 큰 영향이 없을 것이란 입장이다. 단 다주택자 또는 기존 대출이 있는 경우에는 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 보고 있다.

이 국장은 "차주 단위 DSR이 적용되는 차주 수가 전체의 약 30% 정도"라며 "현재 은행권의 평균 DSR을 보면 30%대이기 때문에 40% 수준의 DSR을 적용한다고 해도 대부분의 차주, 약 90% 이상의 차주들은 이 DSR 규제에 영향을 받지 않는다"고 말했다.

이어 "단 그간 소득을 초과해서 과도하게 금융대출을 받아 부동산이라든가 여러 투자자금에 썼던 투기수요들, 특히 갭투자와 같은 경우에는 DSR 제도가 도입되면서 굉장히 큰 영향을 받을 것"이라고 덧붙였다.

예컨데 연소득 8000만원, 무주택, 주택가격 9억원, 대출만기 30년 조건으로 주담대를 받을 경우 현재는 투기 지역에선 3억6000만원, 조정지역에서 4억5000만원, 비규제지역에서 6억3000만원까지 받을 수 있다. 이 경우 차주단위 DSR을 적용하더라도 원리금균등분할상환시 6억7500만원까지 대출한도가 나온다.

같은 조건에서 무주택자가 아닌 3주택자의 경우 현재 투기지역과 조정지역에선 주담대가 제한되나, 비규제지역에선 17억1000만원까지 받을 수 있다. 그러나 차주단위 DSR 적용 시에는 마찬가지로 6억7500만원까지만 대출이 가능하다.

같은 조건에서 30억원 상당의 토지를 구입하려는 경우엔 현재 주담대는 투기지역, 조정지역, 비규제지역 모두 LTV 80%가 적용돼 24억원까지 받을 수 있었지만, 앞으로는 한도가 6억7500억원으로 대폭 줄어든다.

금융위는 "LTV는 충분한 담보를 확보토록 해서 금융회사의 손실을 최소화하는 규제인 반면, DSR은 차주가 '갚을 수 있는 만큼만 빌려주도록 해 차주를 보호한다"며 "주택금융시장의 자금흐름이 불요불급한 투기수요에서 실수요 쪽으로 전환, 선순환 될수 있는 기틀을 마련할 것으로 기대된다"고 말했다.

한편 오는 차주단위 DSR 등 강화된 대출 규제가 시행되기 전 대출을 받아두려는 '선수요'가 몰리는 것이 아니냔 우려도 나오고 있다.

이에 대해 금융위 관계자는 "올 들어 가계부채 증가세가 완화되고 있으며, 부동산시장도 안정세를 보이고 있는 만큼, 선수요가 크지는 않을 것으로 판단한다"며 "또 규제 선수요가 발생하지 않도록 제도 시행 전이라도금융기관들이 자율적으로 상환능력 중심의 대출관행이 시행될 수 있도록 협조를 구하고 지원할 것"이라고 말했다.