[파이낸셜데일리 강철규 기자] 정부가 다시 한 번 '집값 고점'에 힘을 실었다. 특히 공급, 유동성, 인구 등 주요 변수를 근거로 들며 추세적 '집값 하락'을 호언장담하고 나서 향후 집값 향방에 관심이 쏠린다.
27일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회, 국세청 등 정부는 '2022년 부동산시장안정 업무계획' 브리핑을 통해 "공급, 유동성, 인구 등 주요 변수 모두가 주택시장 하방압력으로 작용하는 상황으로 추세적 하락국면 진입이 불가피하다"고 전망했다.
국토부는 우선 현재 주택시장 상황에 대해 4가지 지표를 제시하며 안정 국면으로 진입하고 있다고 평가했다. 정부기관인 한국부동산원이 발표하는 주택가격 변동률과 실거래가지수, 거래량, 민간기관인 KB부동산에서 발표한 수급동향 등의 데이터를 통해 이 같이 평가했다.
부동산원 주간 동향조사 결과 집값 상승폭이 10월 첫째 주 0.28%에서 12월 셋째 주 0.07%로 11주 연속 둔화되고 있다. 또 실거래가지수가 지난 8월 이후 3개월 연속 둔화되고 있다는 점도 정부는 강조했다. 특히 11월 잠정치의 경우 지난 2019년 3월 이후 전국·수도권·서울 수치가 동반 하락하는 것으로 나타났다.
최근 아파트 매수심리도 빠르게 위축되고 있다. 부동산원의 매매수급지수는 서울과 수도권, 전국이 모두 기준점인 100 이하로 전환했다. 이는 시장에 아파트를 사려는 사람 보다 팔려는 사람이 더 많다는 뜻이다. 민간기관인 KB부동산에서 집계하는 매수우위지수의 경우에도 지난 8월 첫째 주 112.3에서 12월 셋째 주 50으로 절반 이하로 떨어졌다.
거래량도 급감했다. 국토부에 따르면 11월 전국 아파트 거래량은 약 4만1000건으로 금융위기 때인 지난 2008년 11월 3만 건 이후 최저 수준이다.
정부는 그러면서 추세적 하락국면 진입이 불가피하다고 강조했다. 공급, 유동성, 인구 등 3가지 주요 변수가 모두 주택시장 하방압력으로 작용하고 있다는 설명이다.
우선 공급의 경우 내년 전국·수도권 아파트 입주물량이 올해 대비 증가하는 등 총량적으로 인허가·분양을 포함한 주요 공급지표가 호전될 것이라고 전망했다.
국토부가 추정한 내년 전국 아파트 입주물량은 35만7000가구로 올해 32만2000가구에 비해 3만5000가구 늘어난다. 수도권 역시 올해 18만6000가구에서 내년 19만1000가구로 늘어난다. 하지만 서울의 경우 4만2000가구에서 3만6000가구로 줄어들 전망이다.
국토부는 또 2020년 기준 GDP 대비 주택 시가총액 배율이 2.96으로 2005년 2.03배, 2010년 2.28배, 2015년 2.27배 등에 비해 주택가격이 펀더멘털 대비 고평가 됐다고 설명했다. 이런 상황에서 금리인상 등 통화정책이 정상화에 착수한 점이 주택시장에 하락 압력으로 작용할 것이란 전망이다.
정부는 아울러 주택구입이 많은 15~64세 생산연령인구가 향후 10년 간 연평균 36만 명씩 감소한다는 점도 강조했다. 2040년까지 놓고 보면 연평균 876만 명씩 줄어들 것으로 정부는 내다봤다.
정부는 "통화정책의 단계적 정상화, 주택공급 확대가 차질 없이 이행될 경우 중장기적으로 주택시장 안정세는 더욱 견고해질 전망"이라며 "특히 시장안정 조기화를 위해 2022년 수급안정에 총력을 다하고 205만 가구 계획이행으로 항구적 시장안정 기반을 마련할 것"이라고 밝혔다.
정부는 그동안의 집값 폭등에 대해서는 수급 미스매치 발생, 시장관리 대응 한계, 시장교란 행위 발생 등을 원인으로 꼽으며 "그간 부동산 정책에 한계가 있었다"고 인정했다.
정부는 우선 총량적인 공급은 적지 않았지만 국민들이 원하는 도심 내 공급이 수요 대비 다소 부족한 미스매치가 발생했다고 진단했다. 또 세제·금융·공급 등 전방위적 시장안정 대책에도 불구하고 이례적인 초저금리에 따른 자산 인플레이션 대응에 한계가 있었다고 밝혔다. 다만 주요국에서도 완화적 통화정책으로 자산 인플레이션 현상이 나타났다고 덧붙였다.
정부는 아울러 전담조직 출범 등 조사·단속을 위한 기반이 구축됐지만 불법전매, 편법증여, 저가주택 매집 등 시장교란행위가 지속적으로 발생했다고 진단했다.
정부는 "주택공급 확대, 실수요자 보호, 주거복지 강화라는 정책기조를 확고하게 유지하면서 국민주거 안정을 실현하기 위해 다각도의 노력을 기울이고 있다"며 "국민들이 집값 걱정을 덜 수 있도록 관계부처의 모든 역량을 집중해 부동산 시장 안정을 반드시 이뤄내겠다"고 밝혔다.
